Cumpărarea unei locuințe reprezintă un moment important în viața oricui. Mai ales în România, unde marea parte a populației preferă să dețină o proprietate în favoarea închirierii.
Potrivit Eurostat, peste 96% din populaţia din ţara noastră trăia în 2020 într-o locuinţă proprietate personală, acesta fiind cel mai mare procent înregistrat în rândul statelor membre ale Uniunii Europene. Mai mult decât atât, procentul este într-o ușoară creștere faţă de anul precedent.
La nivelul UE, aproape 70% din locuitori dețineau locuința în care locuiau la ultima măsurătoare. Alte state UE cu grad ridicat de proprietate a locuinței sunt Slovacia (92%), Ungaria şi Croaţia (ambele cu 91%). La polul opus se află Germania (50,4%), Austria (55%) şi Danemarca (59%), unde puțin peste jumătate din locuitori sunt proprietari.
În România, rata pentru un credit ipotecar este comparabilă în cele mai multe cazuri cu chiria și este lesne de înțeles de ce majoritatea preferă să achite un credit ipotecar și să dețină locuința în loc să închirieze.
Chiar și așa stând lucrurile, decizia cumpărării unei locuințe este foarte complexă, la fel și cea de a contracta un credit ipotecar. Există multe riscuri și capcane în care putem cădea foarte ușor dacă nu suntem prudenți, precum supraîndatorarea.
Mai exact: ce casă ne permitem? Ce sumă ar trebui să avem ca avans? Pe câţi ani luăm creditul? Cum procedăm ca să îl rambursam mai repede? Plus multe alte aspecte legate de costul creditului și al altor componente implicate atunci când cumpărăm o casă (cheltuieli notariale, renovare, mobilare etc).
Află din acest ghid informațiile de care să ții cont când îți dorești să cumperi o casă:
Contează ce se întâmplă pe piața imobiliară și care sunt prețurile caselor în momentul deciziei de cumpărare
Piața imobiliară, la fel ca toate domeniile, are o evoluție ciclică. Însă, mai mult decât ce se întâmplă la nivel de piață, contează ce se întâmplă în plan personal. În fond, este vorba despre o decizie pe care o luăm o dată pentru următorii zeci de ani. Multe se pot schimba în câteva decenii.
De asemenea, dacă luăm în calcul termenul de rambursare a unui credit ipotecar de 20 sau chiar 30 de ani, realizăm că vom prinde probabil și perioade cu dobânzi scăzute, dar și cu dobânzi mai mari și volatilitate ridicată sau crize pe piața financiară. Practic, trebuie să ne asigurăm că ne vom permite plata ratelor și dacă va crește ROBOR-ul sau IRCC-ul.
Atenție! Poate fi o mare greșeală să mergem pe suma maximă la care ne încadrăm. Un grad maxim de îndatorare (în prezent de 45%) vine la pachet cu riscuri uriașe. În cazul creșterii dobânzilor sau unei perioade fără slujbă, putem ajunge ușor pe marginea prăpastiei din punct de vedere financiar.
E important să mergem pe rata lunară pe care ne-o permitem chiar și în condițiile unor creșteri de dobândă sau în eventualitatea apariției altor probleme.
Cum știm care e suma maximă pe care ne-o permitem?
Un reper ar fi venitul pe 4 ani. Aceasta este suma maximă pe care o putem cheltui pe o casă fără a ne supraîndatora (împreună sau în cuplu) și ar trebui să includă și mobila și aparatura electrocasnică. Practic, o casă la cheie, cu toate cele necesare la îndemână.
Exemplu: dacă venitul lunar este de 5.000 de lei, atunci valoarea locuinței ar fi de aproximativ 48.000 de euro.
O altă formulă de calcul este regula 3/30/10, care este chiar puțin mai strictă decât prima și spune așa: casa pe care ne-o permitem este egală cu trei ori venitul anual. Apoi, avansul dat ar trebui să fie minim 30% (sau 15% cu încă 15% într-un fond de urgență, în cazul în care va fi nevoie de folosirea lui). De asemenea, rata pe care o plătim băncii să fie de cel mult 10% din venitul lunar.
Desigur, aceste recomandări sunt mai stricte decât le permite buzunarul multora dintre români și chiar mai stricte decât permit condițiile de creditare ale băncilor. Intenția aici este să ne asigurăm o marjă în care să ne încadrăm chiar și atunci când apar evenimente neprevăzute și să nu facem eforturi sau compromisuri majore doar pentru a plăti creditul.
De ce este important scorul de credit atunci când ești interesat de un credit ipotecar?
Scorul FICO este folosit în stabilirea gradului de risc asociat unei persoane atunci când ia un credit și este determinat pe baza istoricului comportamentului de plată al fiecăruia dintre noi.
În primul rând, asigură-te că nu ai întârzieri la plata altor credite de nevoie personale sau a ratelor pentru cardul de credit.
În al doilea rând, ar fi bine să știi că un comportament de plată ordonat te poate ajuta să îți crești scorul FICO. De exemplu, poți folosi o linie de credit cum este Delfin de la Ocean Credit. Folosită în mod corect și cu rambursarea la timp a banilor, aceasta te poate ajuta să ajungi treptat la un scor FICO mai mare, extrem de util dacă iei un credit ipotecar pe zeci de ani.
Cele mai bune recomandări din partea noastră pentru un credit ipotecar
Este simplu: cu cât reușim să strângem un avans mai mare, cu atât mai bine. Să luăm în calcul că la finalul perioadei de creditare ajungem să plătim, cu tot cu dobânzi, dublul sau chiar triplul sumei împrumutate. Așadar, fiecare mie de lei pe care o putem strânge și plăti ca avans reduce dobânda totală a creditului cu 2.000, poate chiar 3.000 de lei, ceea ce reprezintă o diferență considerabilă.
Nu uita că mutarea într-o casă nouă presupune o serie mai largă de cheltuieli asociate, de la taxele notariale până la renovări sau achiziționarea de aparatura electrocasnică sau mobilă.
În mod ideal, cu ajutorul plăților anticipate, putem ajunge să achitam creditul ipotecar în 10-12-15 ani în loc de 30 de ani. Principalul avantaj aici este că ajungem să plătim o sumă totală mai mică. Altfel, în 30 de ani, ajungem să plătim cel puțin dublul valorii locuinței. Un alt aspect important de cunoscut: mai ales în primii 3-5-7 ani de rambursare, cea mai mare parte a ratei lunare o reprezintă dobânda, nu principalul. Dintr-o rată de 1.200 de lei, principalul reprezintă poate 25-30% din sumele lunare plătite, în special în primii ani.
Concluzie
În România, varianta achiziționării unei locuințe este mai avantajoasă decât opțiunea de a închiria. Însă creditul ipotecar reprezintă o responsabilitate importantă și cu implicații pe termen lung.
Din acest motiv, documentarea prealabilă este esențială pentru a ne asigura că facem cele mai bune alegeri în privința locuinței, băncii de la care luăm creditul, precum și în privința rambursării datoriei.
